…
סיכון
- תשואה בהגדרתה היא ההכנסה שמקבל המשקיע על השקעתו היא יכולה להיות הונית משמע עלייה במחיר הנכס או הכנסה פירותית , הכנסה שוטפת למשל דמי שכירות. אולם מהי תשואה הולמת היום שהעולם הוא כפר גלובלי והחלופות הן רבות , נכסי דלא ניידי בארץ תבחול נכסים פיננסים כמו אגרות חוב , מניות ועוד. לתושאה משמעות רבה כאבן בוחן לקבלת החלטות וניהול סיכונים ובמה דברים אמורים ? כותרות בכלכליסט ” תשואה חריגה לקופות הגמל 6.3% מתחילת השנה ” ומייד בהמשך ובשורות הקטנות “… שמחקה לחלוטין את דצמבר השחור האחרון… ” . תשואה או במילים נרדפות רבית וסיכון מסייעת בקבלת החלטות וניהול הסיכונים. הרצליה פיתוח שייכת למטרופולין הגדול של תל אביב שוק ההשכרות פעיל ודינאמי ויש לו השפעה רבה על האיזור ועל מחרי הנכסים . מחקר של בנק ישראל מראה כי למעלה מרבע אוכלוסיית ישראל חיים בשכירות , נתון שתואם למדינות המפותחות ב OECD בעוד שתל אביב רבתי מובילה בהיצע ובביקוש. יחד עם זאת ממוצע ההשכרה עומד על 3 % שנתי לערך בהשכרת נכסים . זה המצב במטרופולינים רבים במדינות המפותחות ,המעניין הוא כי התשואה הנמוכה יחסית דומה ברובם . בית שהושכר לאחרונה בהרצליה פיתוח בן חמש שנים , מודרני הושכר ב 28 אלף שח ומחיר המבוקש על הנכס הוא 14 מיליון ש”ח מכאן תשואה של 2.4 % לערך תלוי במחיר המכירה הסופי כמובן. לצורך הדיון נתעלם ממיסויס , מימון ועוד גורמים שיש לקחת בחשבון וזאת להדגיש את היבט התשואה בלבד.
לפיכך בראש ובראשונה התשואה תשמש כתמרור אזהרה, אזהרה בפני מחיר גבוה במידה והתשואה נמוכה ביחס לנכסים דומים או שמא המחיר נמוך אם היא גבוהה יתר על המידה . במסגרת ניהול הסיכונים אנחנו יהיה לנו מדד לבחון ולדעת שיש מוקש. מבנה הסיכון שונה מנכס לנכס אולם יש כללים זהים לכולם אז בכל נכס יש את המאפיינים הפרטניים באם זה דירה בית מגרש או נכס פיננסי . דוגמא, במגרש חקלאי בדרך כלל רב הנסתר על הגלוי יש חוסר וודאות לגבי הגשת התוכנית והזמן שני אילו לבד מהווים חלק עיקרי במחיר הקרע וחישוב הסיכון . לכן יש גורמים חשובים שמאפיינים כל נכס שעוזרים בהשוואה בין תפוזים לתפוחים ולא רק תפוזים לתפוזים כאן נכנסים מושגים כמו נזילות ותנודתיות. מי שלקח משכנתא נתבקש לשלם לשמאי מטעם הבנק שיבקר בנכס ויעריך את מחיר ה”מימוש מהיר” היות והבנק אינו סוחר או משקיע נדל”ן וביום הדין הוא לא ירצה למכור ללקוח הראשון שיכסה את החוב במלואו ובמהרה . השווי הנ”ל משתנה מאזור לאזור ע”פ ביקוש והיצע או ליתר דיוק ע”פ “הנזילות” של הנכס. אין ספק כי מימוש נכס בתל אינו זהה למישוש נכס בעפולה יסלחו לי העפולאים שבין הקוראים. התנודתיות להבדיל נזילות מתייחסת לסטיית התקן במחיר הנכס ולזמן . בעיתות משבר נגלה כי במטרופולינים כמו תל אביב ושכונות כמו הרצליה פיתוח המחירים אינם יורדים באופן משמעותי אם בכלל ואילו בפריפריה כן ובקצב מהיר יותר . במילים אחרות לנכסים בפרפריה תנודתיות גבוה במחיר ונזילות נמוכה . ככלל וזה נכון לכל סוג של נכס , כל שהטיפוס גבוהה ומהיר כך גם הירידה ואני מחזיר לכותרת של כלכליסט על קופות הגמל. אי אפשר להשתמש במילים טוב ורע אלה הבחנה בין אוהב לשונא סיכון והאפשרות להעריך ולבדוק בין אלטרנטיבות. באר שבע היא דוגמא נהדרת , עד לפני מס שנים עוד ניתן היה לרכוש נכסים ולקבל תשואה של 7 – 10 אחוז , כל עוד היא לא התפתחה ואילו היום תשואות הנכסים ירדו ,התשתיות שופרו הזמן למרכז התקצר ועוד גורמים רבים אחרים הפיגו את חוסר הוודאות הסיכון קטן וכך גם התשואה .היום התשואות נעות בין ארבעה לחמישה אחוז קל וחומר שהנכס נמצא בקרבת האוניברסיטה או באחת השכונות המבוקשות. אם כן כיצד נשווה בין נכס מניב בהרצליה פיתוח , רכישת מניית IBM או אולי אגרת חוב של מדינת לתקופה של 10 עם תשואה נטו של 2 אחוז לערך ואולי אגרת חוב של מדינת ישראל שהונפקה בדולרים עם תשואה של 4 אחוז שנתי .
דירה ביוון כמו שכבר נשאלתי ע”י לקוח שלטענתו מבטיחה 8 עד 10 אחוז . שאלתי אותו האם יש מלאי גדול של דירות מהסוג הזה , האם ניתן לממש ? לא קיבלתי תשובה . ההשוואה בין נכסים ע”פ סוג הנכס ומיקומו הופכת פשוטה שלוקחים בחשבון נזילות ותנודתיות. צריך להבין את הקורלציה בין התשואה השוטפת לסיכון הגלום להניח על כף המאזניים ולקבל החלטה . זה לא מקרי שהתשואות על אגרות חוב של מדינת ישראל והתשואות על נכסים במרכז דומות , הסיכון בהשקעה בהם נמוך או יחסית לנכסים אחרים דהיינו התנודתיות יחסית נמוכה והנזילות גבוה. לכך נוסיף את אופי השוכרים שיכול הפרעון משתנה מאזור לאזור , את העובדה שנכס דורש ניהול כומ טיפול בתקלות החלפת שכורים צורך במתווך ואולי עורך דין כל אילו משפיעים על התשואה השוטפת על הסיכון .. אגרת החוב המחלקת קופון אחת לרבעון או לחצי שנה אין צורך הוצאות ניהול יתרה מזאת את אגרת החוב ניתן לממש חלקית שלא כמו נכס והרי לא ניתן למכור רבע או שליש דירה. האם מנייה כמו IBM שקיימת למעלה ממאה שנה ומחלקת דיוידנדים מסוכנת יותר מהשקעה בדירה בחיפה . כל אילו צרכים לבוא בחשבון ועדיין אין תשובה אחת יחידה אלה הבנה שהיום ניתן לפזר ולנהל סיכונים ולהשוות בין אלטרנטיבות . האפשרות לבדוק האם התשואות דומות בנכסים דומים לא להתפתות או להיות פזיזים לכל מיני הצעות כי דבר אחד ברור אין מתנות, הכל מגולם בתשואה ככל שהיא גבוהה ככל הנראה
מתווך – מין נכחד
מתווך מין נכחד ?
אהבתי את הספרים של ג’ול וורן וגם לצפות בסדרות סרטי מדע בדיוני , והיום לראות את הפנטזיה הופכת למציאות . אחרי כל שידור השתעשענו בבדלי עץ כאילו הם טלוויזיות קטנות שניתן לשוחח ולראות אחד את השני בכל עת ובכל מקום.היום אשתי ,בכל שעה עגולה מתקשרת בוידאו ואבוי לי אם אני לא עונה , זאת לא הפנטזיה שדמיינתי, לא לקחתי בחשבון את כל התוצאות. המהפכה הטכנולוגית שמסמנת את עידן המידע מרתקת מצד אחד אולם מאיימת על הכחדה של מגזרים ומקצועות קונסרבטיביים . המהפכה התעשייתית יצרה מקומות עבודה והמהפכה הדיגיטלית מכרסמת בהם ובמפעלי ייצור הרובוטים מחליפים עובדים . ככל שהמהפיכה מתקדמת יותר ויותר מקצועות רבים מצויים בסכנה. האם מדובר בגזר דין מוות ? לא בהכרח. אם נעשה זום למקצועות הקשורים בנדלן גם הם על הכוונת, עורכי דין , אדריכלים ,מהנדסים ומתווכים המהפכה נושפת בעורפם. הישרדותם תלויה ביצירתיות ,למידה מתמדת , הסתגלות למציאות משתנה כל הזמן. הצורך בהם לא נעלם אלא משנה פניו כי אין תחליף לפאן האנושי, המגע והשיח. מה נשתנה? פלטפורמות חדשות , אמצעי תקשורת מודרניים דוחקים במוסדות הישנים . אם בעבר עורך דין היה מתרוצץ בין משרדים , טאבו , מס שבח , עיריה היום הכל נעשה בלחיצת כפתור ( אה,היום אין צורך בשליחים) שעות של עבודה הצטמצמו לדקות וכשזה קורה משתחררים משאבים והביקוש לעורכי דין יורד. אם לא דיי בכך הגלובליות מאיימת. אתר מעניין בשם Fiverr.com מציע ללקוחותיו שירותים דיגיטליים עיצוב כרטיס ביקור, עיצוב לוגו , מצגות , הכנת סרטונים באמצעות מאגר של בעלי המקצוע עצום , בכל העולם. מדוע לא יהיה כזה לעורכי דין ? אולי אין צורך במתמחה? או עורך דין זוטר ? מיקור חוץ . אתר חדש שמציע ניסוח של רעיון , ניסוח בקשה , מאגר הסכמים ואחרים. האם המתווך הוא זן נכחד ? באופן תיאורטי ישנן מספיק פלטפורמות פרסום דרכן ניתן לשווק נכס ולכאורה אין צורך במתווך. עובדה היא שעדיין זה לא קרה ,בפועל הקונים והמוכרים נעזרים בשירותיו של מתווך ונשאלת השאלה מדוע? מה הערך המוסף? מסתבר שעבודתו של המתווך אינה מסתיימת בשיחת טלפון והצגת הבית . כפי שעורך הדין אינו פקיד בלבד שמעביר את הנכס בטאבו ומגיש כתבי דין . עדיין, עליו לנהל מו”מ ,להופיע בבית משפט. הקשר האישי ,הידע והמידע , ריכוז העבודה ועוד סיבות רבות שומרות את המתווך רלוונטי יחד עם זאת עליו להסתגל לעידן החדש. חברת קומפאס נוסדה לפני 10 שנים על ידי אורי אלון , יזם ישראלי, בארה”ב ממחישה את היציאה מהקופסא והיצירתיות הנדרשת. Compass.com היא חברת התיווך אולי הגדולה בעולם שמאפשרת לסוכן להיות חבר בה ללא משרד ,מזכירה . פלטפורמה אינטרנטית מאפשרת לסוכן לפעול בלי צורך משרד פיסי או לעבוד עבור משרד או רשת , מה צריך? מחשב , טלפון ותו לא. הסוכן משתייך לרשת עם מאגר עצום במדינות רבות בארצות הברית. תמורת אחוז מעמלתו הוא נהנה ממאגר נכסים בבלעדיות שאף משרד אינו יכול להתחרות בו. זאת דוגמא יצירתית כיצד הסוכן המודרני מחליף את הסוכן הישן. כמו הובר שמתחרה בנהגי מוניות ,וולט מתחרה בחברות השליחים , אייר בי אנד בי שמתחרה במלונות. החברה פותחת אפשרויות בפני סוכני נדל”ן מודרנים דוחקת את המשרדים הישנים. המשרד הוירטואלי מחזיק מידע יקר ערך עבור המתווך והלקוח למשל אודות העסקאות שנעשו , אופי הסביבה ועוד המון פרמטרים שחבל לו לקונה לוותר עליהם. הפלטפורמה אינה מבטלת את המפגש הפיזי עם המתווך זה עדיין קיים וככל הנראה יחזיק שנים רבות. בניגוד למפעל בו הרובוט מחליף את הידיים העובדות בסיטואציות של אינטראקציה בין בני האדם תמיד יש מקום למתווך , מגשר, אגב לא רק במקרקעין . בני אדם
זקוקים ומצפים לחיזוקים, עזרה,משוב וניהול. כן ניהול. ניהול המו”מ , ניהול הרגשות , ניהול הפרויקט, זה מה שמחזיק בחיים את מקצועות החופשיים האילו . הניסיון מלמד שתמיד טוב לתת לצדדים שלישים לנהל עבורך את המו”מ. מתווכים ,לווא דווקא במקרקעין נמצאים בכל מקום, פוליטיקה , רפואה , נשק ,בין בני זוג ועוד. מקרים בהם הלקוח מעוניין לשמור על דיסקרטיות, במקרים שהמשא ומתן מורכב טוב שיש מגשר. פגישה עם המתווך מאפשרת ללקוח להבין את מצב הנכס, חריגות ,מה מותר ,מה אסור, מי השכנים ועוד המון מסקנות שרק המתווך יכול לרכז עבורו .מתווך יודע היכן ללחוץ , מה הן נקודות התורפה ומעל לכל הוא מהווה נייר סופג ומסננת לדין ודברים בין הצדדים. “מפליא” , עסקאות רבות מתפוצצות בשל אגו ועניינים פעוטים לא רלוונטיים. מה לגבי הזמן? זה נראה פשוט ללכת, לחפש קונה מוכר שוכר או משכיר להיפגש לנהל משא ומתן , להציג את הנכס .המתווך מרכז ומנהל את הזמן והאנרגיה של הלקוח.תיאום פגישות , סינון לקוחות חוסכים כאב ראש לבעל הנכס בעלות של חודש אחד שכר טרחה. מקצוע המתווך משנה פניו אבל אינו נכחד, עדיין. עד שלא יומצא הרובוט שיכול לשוחח ולנהל משא ומתן ולדמות את הרגש האנושי ,ההגיון אין למתווך דאגה . אבל כפי שהספרות והסרטים מלמדים בסוף הכל מתגשם , רק שאלה של זמן.
אסיים באנקדוטה, במשך עשורים רבים דפי זהב היה הספר הנפוץ בכל בית אולי אחרי התנ”ך. עסקים היו משקיעים עשרות אלפי שקלים לקדם נוכחות בספר . בעודי שוקד על כתיבת שורות אילו נערה נכנסה למשרדי נסערת ” תציל אותי ” , “חייבת להדפיס מסמך” . לחיצה אחת , שתיים והמסמך מהטלפון שלה ישירות למדפסת (עד לא מזמן דמיוני כמעט כמו השיגור של קומנדר קירק מהחללית לקרקע ) היא אינה מפסיקה להודות ומציעה לי תגמול “… יש לי 80 אלף עוקבים באינסטגרם ….מעלה אותך … ” . שוב , האצבעות שלה במהירות האור ואני כוכב לכמה דקות , לבבות ,אימוג’י של אגודל , מחמאות . לא יודע לומר, עלות תועלת של דפי זהב פעם מול אינסטגרם היום , אבל אני כן יודע שהספר הזה כבר אינו קיים.
בירוקרטיה
בירוקרטיה
עיצומו של הרבעון הראשון שלה המאה הנוכחית מאופיין בתנופת פיתוח ובניה אדירה. התחדשות עירונית מסיבית, שכונות חדשות, תשתיות ,בניינים שלצידם מבני ציבור מודרניים. בזמן שבעבר הראיה היית נקודתית מנותקת מהסביבה היום יש מבט על של המרחב ותכנון בשילוב כל הגורמים. כחלק מאותו רעיון הואצו תהליכי פינוי בינוי ותמ”א 35 המשרתים את המטרה של התחדשות עירונית . לא כך פני הדברים בשכונות ותיקות של צמודי קרקע בהן העניין מורכב יותר והרשויות לא מצאו את הדרך , או הרצון לעודד את בעלי הנכסים או הרוכשים לחדש או לבנות. בפועל הזמן והבירוקרטיה מהווים חסם שמעכב את תהליך ההתחדשות בשכונות האילו ומשאיר אותן הרחק בעבר. חסם בגינו אנשים מעדיפים לשמור על הקיים באמצעות שיפוץ בסיסי שמחייב להשלים עם הנתונים הקיימים כמו גדול המבנה , צורתו, חריגות בניה , גבהים ועוד. ובכל זאת הרוכש המודע למגבלות ולאפשרות של הוצאות נסתרות ולעלות שמתקרבת לבניה של בית חדש עדיין מעדיף את האלטרנטיבה. בידיעהה כי הגשת תוכנית באשר היא ,בניית בית חדש או רק תוספת של בריכה, הכשרת חריגות בניה או ניצול האפשרויות ע”פ התב”ע , דינן חודשים של בירוקרטיה. בידיעה כי בהמתנה לאישור תוכנית הוא מסיים את השיפוץ. מנגד לעולם לא יהיה בית משופץ כבית חדש ותמיד יהיו הבדלים שינציחו את העבר . על בעל הנכס לאזן בין החסרונות והיתרונות , בית חדש או מחודש, בית מעודכן בסטנדרטים של היום או פשרות,תקרות נמוכות , חגורות במקום עמודים ועוד החלטות שמקבעות את הישן למול החדש. בעולם אוטופי או דמיוני בהן הגשת תוכנית אינה מהווה שיקול אין ספק כי השכונות היו נראות אחרת והיית השפעה ניכרת על אופי השכונות. האינטרס של הרשות בשכונות הנ”ל צריך להיות זהה לזה של מרכזי ערים או שכונות חדשות. בתים בני עשרות שנים אינם עונים לצרכים חדשים וגם אינם עומדים בתקנים. תשתית חשמל מחודשת, ממדים , ניצול אחוזי בניה או בניית בית חדש משנים את פני הסביבה ומעלים את ערכם של הנכסים מסביב. מה גם שזאת הזדמנות לטפל ולהתמודד עם חריגות בניה. במצב הקיים כל מבנה חדש נראה כמו נזם זהב באף חזיר. בירוקרטיה זה עניין של צורך ותעדוף ועם זה עומד על סדר היום זה ניתן לביצוע כפי שלמדנו מפרויקטים של פינוי בינוי או תמ”א 35. הרשויות יכולות להקל ולעודד את הרוכשים להפוך את הבתים מעודכנים בהוראות תקנות וחוקים ואז השיקול יהיה ההון ולא השעון . אמנם בית משופץ אינו כמו בית חדש אבל הוספת ממד תיקני הכשרת חריגות או תוספת בניה במסגרת האחוזים ישרתו את כולם באופן שיעודדו את הרוכשים מצד אחד ואת פני הסביבה מצד שני. בנוסף תתאפשר הערכה מדויקת יותר של הנכס. לא עוד מגרש או בית, אלה מבנה שניתן להעריך את שוויו ולחשב כל מ”ר מבונה. הידיעה שמותר לבנות עוד 10 מ”ר מחר ולא בעוד שנה. ישנם המון פתרונות ביניהם יצירת שני מסלולים – אחד לשיפוץ והאחר בניה חדשה או מתן הקלות . נראה כי אין מפסידים, הרשות נהנית מגביית היטלים וארנונה על המטרים שנוספו , השכנים מרוצים ולבטח בעל הנכס. צריך להבין שהמסקנות אינם בעלמא, הן קיימות במדינות רבות בהן הבירוקרטיה מהירה ולכן עסקאות הנדל”ן מתבצעות בזמן מהיר ושכונות מתחדשות באופן טבעי ובהתאם לצרכי השעה . בתים מחליפים ידיים והשוק דינמי משוכלל ובריא.