BLOG2

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שהחל בהוראות מעבר שנת  2014  ונכנס לתוקף מלא ומעשי בשנת 2018 הוא הוא בסימן מהפך – בכל הקשור למיסוי מקרקעין  לטוב או לרע ימים יגידו . מקרה פרטי  שיש לתת לו תשומת לב  התעורר בשל השינויים בחוק ומדיניות מס שבח  ומשפיע בעיקר על צמודי קרקע ובפרט אילו בשכונות  בהם מחיר הקרקע גבוה. סעיף ישן , 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין העוסק בפיצול זכויות בניה שלא נוצלו קיבל משנה תוקף מהווה נדבך משמעותי בעת מכירת נכס. מבלי להיכנס לשיקולים של רשות המיסים מאז הרפורמה  הפרקטיקה היא למסות בגין זכויות בניה שלא נוצלו והדבר תקף בעיקר לבתים ישנים עם אחוזי בניה לא מנוצלים. שינוי תב”ע  או בתים שבעבר לא ניצלו את מלוא הזכויות עשויים לחשוף את בעליהם למיסוי לא מבוטל. מכאן, נולדו מקרים בהם לכאורה בעל הנכס זכאי לפטור או יכול להנות משיעורי מס נמוכים יאלץ לשלם האחרון בגין זכויות הבניה . מקרה פרטי זה הנוגע בעיקר לקוראי העיתון בשל מחירי הקרקעות וזכויות הבניה באיזור . מדוע פרטי ?הואיל והמחוקק קבע תקרת פטור דהיינו גם אנשים שלא ניצלו מלוא זכוית הבניה יהנו מפטור עד לסכום  מסויים ומבלי להיכנס לחישובים ,היות ונדרשתי למאמר קצר, החל משני מיליון ומעלה.

נניח שקיים נכס צמוד קרקע שנמכר במחיר 4.5 מיליון שח ששטחו כ 100 מ”ר והוא בנוי על מגרש של 500 מ”ר, לכאורה בעל הנכס זכאי לפטור אולם רשויות המס יאמרו דרשני, יבדקו, יחשבו וימצאו ככל הנראה שבעל הנכס ישלם בגין זכויות עודפות ביחס למגרש ומה שניתן לבנות. כפי שציינתי בשל מגבלת גודל המאמר אילו חישובים גולמיים מאחוריהם מסתתרים חישובי ותכנוני מס רבים . מסקנה ,  בשונה מהעבר היות וכל עסקה נדרשת לשומת  מס מפורטת במקומות בהם שווי הקרקע גבוה יחסית ולא נוצלו מלוא זכויות הבניה, יש צורך במשנה זהירות. בעוד ובעבר עו”ד שעוסק במקרקעין נתן מענה מלא היום נדרש מומחה מס  ושמאי שיבדקו את גובהה המס , זכוית שלא נוצלו ושווין וכל זאת ביחס לגודל הקרקע . מקרים רבים בהם לא היית מודעות לעניין בעלי קרקעות בשל  הניחו כי עליהם לשלם מס שבח מופחת הופתעו ונאלצו לשלם מעל ומעבר למתוכנן . מדוע מקרה פרטי ? כי באיזור זה שווי הנכסים , הקרקעות והזכויות גבוהה באופן יחסי מה שמייצר תשלום מס לא מבוטל . .

תשואה בהגדרתה היא ההכנסה שמקבל המשקיע על השקעתו  היא יכולה להיות הונית משמע עלייה במחיר הנכס או הכנסה פירותית , הכנסה שוטפת למשל דמי שכירות. אולם מהי תשואה הולמת היום שהעולם הוא כפר גלובלי והחלופות הן רבות , נכסי דלא ניידי בארץ תבחול נכסים פיננסים כמו אגרות חוב , מניות ועוד. לתושאה משמעות רבה כאבן בוחן לקבלת החלטות וניהול סיכונים ובמה דברים אמורים ? כותרות בכלכליסט ” תשואה חריגה לקופות הגמל 6.3% מתחילת השנה ” ומייד בהמשך  ובשורות הקטנות “… שמחקה לחלוטין את דצמבר השחור האחרון… ” . תשואה או במילים נרדפות רבית וסיכון מסייעת בקבלת החלטות וניהול הסיכונים. הרצליה פיתוח שייכת למטרופולין הגדול של תל אביב שוק ההשכרות פעיל ודינאמי ויש לו השפעה רבה על האיזור ועל מחרי הנכסים . מחקר של בנק ישראל מראה כי למעלה מרבע אוכלוסיית ישראל חיים בשכירות , נתון שתואם למדינות המפותחות ב OECD בעוד שתל אביב רבתי מובילה בהיצע ובביקוש. יחד עם זאת  ממוצע ההשכרה עומד על 3 % שנתי לערך בהשכרת נכסים . זה המצב במטרופולינים רבים במדינות המפותחות ,המעניין הוא כי התשואה הנמוכה יחסית דומה ברובם . בית שהושכר לאחרונה בהרצליה פיתוח בן חמש שנים , מודרני הושכר ב 28 אלף שח ומחיר המבוקש על הנכס הוא 14 מיליון ש”ח מכאן תשואה של 2.4 % לערך תלוי במחיר המכירה הסופי כמובן. לצורך הדיון נתעלם ממיסויס , מימון ועוד גורמים שיש לקחת בחשבון וזאת להדגיש את היבט התשואה בלבד. 

לפיכך בראש ובראשונה התשואה תשמש כתמרור אזהרה, אזהרה בפני מחיר גבוה במידה והתשואה  נמוכה ביחס לנכסים דומים או שמא המחיר נמוך אם היא גבוהה יתר על המידה . במסגרת ניהול הסיכונים אנחנו יהיה לנו מדד לבחון ולדעת שיש מוקש. מבנה הסיכון שונה מנכס לנכס אולם יש כללים זהים לכולם אז בכל נכס יש את המאפיינים הפרטניים באם זה דירה בית מגרש או נכס פיננסי . דוגמא,  במגרש חקלאי בדרך כלל רב הנסתר על הגלוי יש חוסר וודאות לגבי הגשת התוכנית והזמן שני אילו לבד מהווים חלק עיקרי במחיר הקרע וחישוב הסיכון . לכן יש גורמים חשובים שמאפיינים כל נכס שעוזרים בהשוואה בין תפוזים לתפוחים ולא רק תפוזים לתפוזים כאן נכנסים מושגים כמו נזילות ותנודתיות. מי שלקח משכנתא נתבקש לשלם לשמאי מטעם הבנק שיבקר בנכס ויעריך את  מחיר ה”מימוש מהיר” היות והבנק אינו סוחר או משקיע נדל”ן וביום הדין הוא לא ירצה למכור ללקוח הראשון שיכסה את החוב במלואו ובמהרה . השווי הנ”ל משתנה מאזור לאזור ע”פ ביקוש והיצע או ליתר דיוק ע”פ “הנזילות” של הנכס. אין ספק כי מימוש נכס בתל אינו זהה למישוש נכס בעפולה יסלחו לי העפולאים שבין הקוראים. התנודתיות להבדיל נזילות מתייחסת לסטיית התקן במחיר הנכס  ולזמן . בעיתות משבר נגלה כי במטרופולינים כמו תל אביב ושכונות כמו הרצליה פיתוח המחירים אינם יורדים באופן משמעותי אם בכלל ואילו בפריפריה כן ובקצב מהיר יותר . במילים אחרות לנכסים בפרפריה תנודתיות גבוה במחיר ונזילות נמוכה . ככלל וזה נכון לכל סוג של נכס , כל שהטיפוס גבוהה ומהיר כך גם הירידה ואני מחזיר לכותרת של כלכליסט על קופות הגמל. אי אפשר להשתמש במילים טוב ורע אלה הבחנה בין אוהב לשונא סיכון והאפשרות להעריך ולבדוק בין אלטרנטיבות. באר שבע היא דוגמא נהדרת , עד לפני מס שנים עוד ניתן היה לרכוש נכסים ולקבל תשואה של 7 – 10 אחוז , כל עוד היא לא התפתחה ואילו היום תשואות הנכסים ירדו ,התשתיות שופרו הזמן למרכז התקצר ועוד גורמים רבים אחרים הפיגו את חוסר הוודאות הסיכון קטן וכך גם התשואה .היום התשואות נעות בין ארבעה לחמישה אחוז קל וחומר שהנכס נמצא בקרבת האוניברסיטה או באחת השכונות המבוקשות. אם כן כיצד נשווה בין נכס מניב בהרצליה פיתוח , רכישת מניית IBM או אולי אגרת חוב של מדינת לתקופה של  10 עם תשואה נטו של 2 אחוז לערך ואולי אגרת חוב של מדינת ישראל שהונפקה בדולרים עם תשואה של 4 אחוז שנתי . 

דירה ביוון כמו שכבר נשאלתי ע”י  לקוח שלטענתו מבטיחה 8 עד 10 אחוז .  שאלתי אותו האם יש מלאי גדול של דירות מהסוג הזה , האם ניתן לממש ? לא קיבלתי תשובה .  ההשוואה בין נכסים ע”פ סוג הנכס ומיקומו הופכת פשוטה שלוקחים בחשבון נזילות ותנודתיות. צריך להבין את  הקורלציה בין התשואה השוטפת לסיכון הגלום להניח על כף המאזניים ולקבל החלטה . זה לא מקרי שהתשואות על אגרות חוב של מדינת ישראל והתשואות על נכסים במרכז דומות , הסיכון בהשקעה בהם נמוך או יחסית לנכסים אחרים דהיינו התנודתיות יחסית נמוכה והנזילות גבוה. לכך נוסיף את אופי השוכרים שיכול הפרעון משתנה מאזור לאזור , את העובדה שנכס דורש ניהול כומ טיפול בתקלות החלפת שכורים צורך במתווך ואולי עורך דין כל אילו משפיעים על התשואה השוטפת על הסיכון .. אגרת החוב המחלקת קופון אחת לרבעון או לחצי שנה אין צורך הוצאות ניהול יתרה מזאת את אגרת החוב ניתן לממש חלקית שלא כמו נכס והרי לא ניתן למכור רבע או שליש דירה. האם מנייה כמו IBM שקיימת למעלה ממאה שנה ומחלקת דיוידנדים מסוכנת יותר מהשקעה בדירה בחיפה . כל אילו צרכים לבוא בחשבון ועדיין אין תשובה אחת יחידה אלה הבנה שהיום ניתן לפזר ולנהל סיכונים ולהשוות בין  אלטרנטיבות . האפשרות לבדוק האם התשואות דומות בנכסים דומים לא להתפתות או להיות פזיזים לכל מיני הצעות כי דבר אחד ברור אין מתנות, הכל מגולם בתשואה ככל שהיא גבוהה ככל הנראה קיים סיכון ויש אוהבי סיכון .