בירוקרטיה

עיצומו של הרבעון הראשון שלה המאה הנוכחית  מאופיין בתנופת פיתוח ובניה אדירה. התחדשות עירונית מסיבית, שכונות חדשות, תשתיות ,בניינים שלצידם מבני ציבור מודרניים. בזמן שבעבר הראיה היית נקודתית מנותקת מהסביבה היום יש מבט על של המרחב ותכנון בשילוב כל הגורמים. כחלק מאותו רעיון הואצו תהליכי פינוי בינוי ותמ”א 35 המשרתים את המטרה של התחדשות עירונית . לא כך פני הדברים  בשכונות ותיקות של צמודי קרקע בהן העניין מורכב יותר והרשויות לא מצאו את הדרך , או הרצון  לעודד את בעלי הנכסים או הרוכשים לחדש או לבנות. בפועל הזמן והבירוקרטיה מהווים חסם שמעכב את תהליך ההתחדשות בשכונות האילו ומשאיר אותן הרחק בעבר. חסם בגינו אנשים מעדיפים לשמור על הקיים באמצעות שיפוץ בסיסי שמחייב להשלים עם הנתונים הקיימים כמו גדול המבנה , צורתו, חריגות בניה , גבהים ועוד. ובכל זאת הרוכש המודע למגבלות ולאפשרות של הוצאות נסתרות ולעלות שמתקרבת לבניה של בית חדש עדיין מעדיף את האלטרנטיבה. בידיעהה כי הגשת תוכנית באשר היא ,בניית בית חדש או רק תוספת של בריכה, הכשרת חריגות בניה או ניצול האפשרויות ע”פ התב”ע , דינן חודשים של בירוקרטיה. בידיעה כי בהמתנה לאישור תוכנית הוא מסיים את השיפוץ. מנגד לעולם לא יהיה בית משופץ כבית חדש ותמיד יהיו הבדלים שינציחו את העבר . על בעל הנכס לאזן בין החסרונות והיתרונות , בית חדש או מחודש, בית מעודכן בסטנדרטים של היום או פשרות,תקרות נמוכות , חגורות במקום עמודים ועוד החלטות שמקבעות את הישן למול החדש. בעולם אוטופי או דמיוני בהן הגשת תוכנית אינה מהווה שיקול אין ספק כי השכונות היו נראות אחרת והיית השפעה ניכרת על אופי השכונות. האינטרס של הרשות בשכונות הנ”ל צריך להיות זהה לזה של מרכזי ערים או שכונות חדשות. בתים בני עשרות שנים אינם עונים לצרכים חדשים וגם אינם עומדים בתקנים. תשתית חשמל מחודשת, ממדים , ניצול אחוזי בניה או בניית בית חדש משנים את פני הסביבה ומעלים  את ערכם של הנכסים מסביב. מה גם שזאת הזדמנות לטפל ולהתמודד עם חריגות בניה.  במצב הקיים כל מבנה חדש נראה כמו נזם זהב באף חזיר. בירוקרטיה זה עניין של צורך ותעדוף ועם זה  עומד על סדר היום זה ניתן לביצוע  כפי שלמדנו מפרויקטים של פינוי בינוי או תמ”א 35. הרשויות יכולות להקל ולעודד את הרוכשים להפוך את הבתים מעודכנים בהוראות תקנות וחוקים ואז השיקול יהיה ההון ולא השעון . אמנם בית משופץ אינו כמו בית חדש  אבל הוספת ממד תיקני הכשרת חריגות או תוספת בניה במסגרת האחוזים ישרתו את כולם באופן שיעודדו את הרוכשים מצד אחד ואת פני הסביבה מצד שני. בנוסף תתאפשר הערכה מדויקת יותר של  הנכס. לא עוד מגרש או בית, אלה מבנה שניתן להעריך את שוויו ולחשב כל מ”ר מבונה. הידיעה שמותר  לבנות עוד 10 מ”ר  מחר ולא בעוד שנה. ישנם המון פתרונות ביניהם יצירת שני מסלולים – אחד לשיפוץ והאחר בניה חדשה או מתן הקלות . נראה כי אין מפסידים, הרשות נהנית מגביית היטלים וארנונה על המטרים שנוספו , השכנים מרוצים ולבטח בעל הנכס. צריך להבין  שהמסקנות אינם בעלמא, הן קיימות במדינות רבות בהן הבירוקרטיה מהירה ולכן עסקאות הנדל”ן מתבצעות בזמן מהיר ושכונות מתחדשות באופן טבעי ובהתאם לצרכי השעה . בתים מחליפים ידיים והשוק דינמי משוכלל ובריא.