tax

מס שבח תיקון

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שהחל בהוראות מעבר שנת  2014  ונכנס לתוקף מלא ומעשי בשנת 2018 הוא הוא בסימן מהפך – בכל הקשור למיסוי מקרקעין  לטוב או לרע ימים יגידו . מקרה פרטי  שיש לתת לו תשומת לב  התעורר בשל השינויים בחוק ומדיניות מס שבח  ומשפיע בעיקר על צמודי קרקע ובפרט אילו בשכונות  בהם מחיר הקרקע גבוה. סעיף ישן , 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין העוסק בפיצול זכויות בניה שלא נוצלו קיבל משנה תוקף מהווה נדבך משמעותי בעת מכירת נכס. מבלי להיכנס לשיקולים של רשות המיסים מאז הרפורמה  הפרקטיקה היא למסות בגין זכויות בניה שלא נוצלו והדבר תקף בעיקר לבתים ישנים עם אחוזי בניה לא מנוצלים. שינוי תב”ע  או בתים שבעבר לא ניצלו את מלוא הזכויות עשויים לחשוף את בעליהם למיסוי לא מבוטל. מכאן, נולדו מקרים בהם לכאורה בעל הנכס זכאי לפטור או יכול להנות משיעורי מס נמוכים יאלץ לשלם האחרון בגין זכויות הבניה . מקרה פרטי זה הנוגע בעיקר לקוראי העיתון בשל מחירי הקרקעות וזכויות הבניה באיזור . מדוע פרטי ?הואיל והמחוקק קבע תקרת פטור דהיינו גם אנשים שלא ניצלו מלוא זכוית הבניה יהנו מפטור עד לסכום  מסויים ומבלי להיכנס לחישובים ,היות ונדרשתי למאמר קצר, החל משני מיליון ומעלה.

נניח שקיים נכס צמוד קרקע שנמכר במחיר 4.5 מיליון שח ששטחו כ 100 מ”ר והוא בנוי על מגרש של 500 מ”ר, לכאורה בעל הנכס זכאי לפטור אולם רשויות המס יאמרו דרשני, יבדקו, יחשבו וימצאו ככל הנראה שבעל הנכס ישלם בגין זכויות עודפות ביחס למגרש ומה שניתן לבנות. כפי שציינתי בשל מגבלת גודל המאמר אילו חישובים גולמיים מאחוריהם מסתתרים חישובי ותכנוני מס רבים . מסקנה ,  בשונה מהעבר היות וכל עסקה נדרשת לשומת  מס מפורטת במקומות בהם שווי הקרקע גבוה יחסית ולא נוצלו מלוא זכויות הבניה, יש צורך במשנה זהירות. בעוד ובעבר עו”ד שעוסק במקרקעין נתן מענה מלא היום נדרש מומחה מס  ושמאי שיבדקו את גובהה המס , זכוית שלא נוצלו ושווין וכל זאת ביחס לגודל הקרקע . מקרים רבים בהם לא היית מודעות לעניין בעלי קרקעות בשל  הניחו כי עליהם לשלם מס שבח מופחת הופתעו ונאלצו לשלם מעל ומעבר למתוכנן . מדוע מקרה פרטי ? כי באיזור זה שווי הנכסים , הקרקעות והזכויות גבוהה באופן יחסי מה שמייצר תשלום מס לא מבוטל . .